Кейс: как просчитать риски регионального инвестиционного проекта

Базовая информация
Дата размещения
47
0
0

Авторы статьи попытались оценить риски, которые уже возникли и которые можно было бы предусмотреть в ходе реализации регионального инвестиционного проекта. За основу был взят офисный центр, находящийся в Брянске, в центре одного из самых развитых промышле

RegionalRealty.ru

Авторы статьи попытались оценить риски, которые уже возникли и которые можно было бы предусмотреть в ходе реализации регионального инвестиционного проекта. За основу был взят офисный центр, находящийся в Брянске, в центре одного из самых развитых промышленных районов.

Беседа велась с представителем собственника Евгением Михальченко и независимым крупным оценщиком Алексеем Платоновым:

Евгений: «Офисный центр находится в очень удобном для подъезда месте. Всего в 100 метрах от одной из центральных магистралей района. Тихо. Закрытая парковка на сотни машин. Удобно. Отсутствие потока проходящих, как людей, так и автомобилей. Все таки, самое главное – удобный паркинг. Охраняемый и безопасный. Я даже ключи не всегда забираю из автомобиля. Зачем? Ощущение, что приехал на свой собственный загородный участок. В городе достаточно большое количество офисных центров: какой-то расположен в более удачном месте, какой-то – нет. Но проблема с паркингом существует практически у всех. Здесь это отсутствует полностью. Остальная инфраструктура – все по классу В для офисов. Что значит, есть все. Связь, коммуникации, тепло, уборка и проч. Цена аренды – ниже среднего сегмента по городу. Арендаторы – на сегодня около 60 компаний.

Есть ли свободные площади – есть, но… Свободными остаются только офисы первого этажа, на них установлены рольфставни, сейчас идет замена на обычные двери и сдаются только под офисы».

Вопрос: почему офисный центр здесь?

Евгений: «Когда то исторически здесь был расположен один из цехов местного промышленного комбината. Цех был переведен на главную базу, а здесь началась расчистка территории и реконструкция главного здания.

Чтобы вы понимали, раньше еще 3-4 года назад здесь по документам было расположено больше 20 каких то строений и сооружений. Конечно, это было еще до моего прихода, но фотографии сохранились. Особенно, на меня произвела впечатление рельсовая дорога для вагонеток на высоте 10 метров. Типичная советская промышленная база в центре развитого района… В Москве в 90-х таких промпредприятий было пруд пруди…

Что стало сейчас? Смотрите сами.. Понятно, что темпы развития отстают от китайских моногородов, но разницу уловить можно.

Сейчас здесь оборудованная территория с удобным и красивым паркингом, сверкающее на солнце новенькое здание, никелированные трубы итальянской котельной, прекрасно вписанные в архитектуру здания».

фото 1.png

В: какие трудности испытываете с коммуникациями?

Евгений: «Трудности были в период проектирования, но это обычные трудности для всех без исключения застройщиков. Одна только экспертиза заняла более 9 месяцев, точнее, исправление замечаний указанных в акте экспертизы. Например, была электрическая подстанция , вмонтированная в здание.. На ней «висело» не только наше хозяйство, но и ряд окрестный домов и улиц. Пришлось реконструировать новую подстанцию, а старую демонтировать и увозить. Как вы понимаете, этот процесс не может быть быстрым…Но года за три решили и это.

С газовиками и прочими сохраняются нормальные рабочие отношения. Все коммуникации не требуют ни какого персонала. Все на аутсорсинге, все автоматизировано и компьютеризировано. Малейшая неполадка в котельной, и специальный прибор делает рассылку смс-сообщений по нескольким адресам. Точно также и в электроподстанции».  

В: а что, были неполадки?

Евгений: «Конечно, были, есть и будут. Почти все из них связаны с перебоями в электроснабжении. А любое отключение – уже ЧП для котельной…Нештатный режим».

В: а почему не завести аварийную подстанцию?

Евгений: «Да все есть, но режим переключений на аварийку, это и есть внештатная ситуация. Ничего страшного, но в этом режиме требуется присутствие человека. Во всех остальных случаях все системы работают в автономном режиме».

фото2.png

В: Какова была концепция развития этого объекта?

Евгений: «Первоначально планировалось построить торгово офисное здание, эдакий аналог радиорынка с кучей мелких магазинчиков. Но идея не выдержала проверку временем, и торговые павильоны были потихоньку закрыты. Главная ошибка – для торговли все таки нужна первая линия. Мы во второй. Всего каких то 50-60 метров, но это вторая линия. Остальное проистекает из этого».

В: что в развитии у вас?

Евгений: «Да ничего особенного.. Только улучшение территории. Разбивка клумб, дизайн ограждения, устройство навесов для автомашин. Внутри вы видите все сами».

фото3.png

Далее мы перешли к разговору об экономике таких проектов.

Алексей Платонов: «Для правильной оценки здания нужны несколько параметров: генерирующий ежемесячный доход (кэш флоу) и оценка актива, как самого.

Поясню, ибо в регионах лишь немногие используют такую оценку, хотя в Москве мы пользуемся ею уже более двадцати лет. Когда вы покупаете пакет акций, вы рассчитываете не только на дивиденты, получаемые раз в год (они, кстати, могут быть невысоки), но прежде всего на курсовой рост стоимости. По хорошим акциям инвесторы зарабатывают дважды: и дивиденты получают, и акции растут в цене.

Принимая такой подход к оценке, мы можем достаточно легко выяснить и реальную стоимость объекта.

Например, для данного объекта, окупаемость по доходу составляет 11 лет. Это немного, но и не мало. Для Москвы, например, окупаемость таких объектов составляет от 20 до 25 лет. Но приняв во внимание сегодняшнюю продажную стоимость, и рассчитав сколько будет стоить этот объект через 2-3 года ( я взял за основу кризисы 1998 и 2018 годов), смело предполагаю, что стоимость вырастет докризисных цен приблизительно за эти 2-3 года в твердой валюте, получим окупаемость объекта всего навсего менее 3 лет. Хороший показатель. В отличие от пакетов акций, здесь не очень высокая ликвидность, но и доходность прекрасная. То есть за 3 года вы удваиваете свой капитал. По "хорошим акциям" такое не проходит все-таки…Только по рисковым.. Зато здесь очень маленькие риски. Они минимизированы прежде всего в том, что отсутствуют крупные якорные арендаторы. Для такого объекта наличие 58 арендаторов – это очень хороший показатель.. Нужно очень постараться, чтобы все арендаторы сбежали. Я, например, за свою жизнь такого еще не встречал. Нынешняя цена аренды – ниже среднего по городу, полчаса утреннего времени и пять –шесть звонков показали мне эти данные. Это означает, что кэш флоу будет расти, при правильном позиционировании где то на 20% в год.

Проводимые в последние полгода мероприятия, такие, как фотовыставки, бизнес консультации только повышают капитализацию обьекта. Он становится "на слуху".

И насколько я понял, капитализация уже растет, и растет достаточно эффективно. Не буду утомлять избыточными "цифирями", но пресловутый кэш фоу вырос за год в два раза».

Выслушав мнение эксперта, мы задали вопрос представителю собственника: а зачем вообще продавать сейчас объект? Не лучше ли подождать эти два-три года, когда и цена вырастет в два раза?

Евгений: «Ну, наверное, этот вопрос не ко мне, я бы подождал.. Тем более, что механизм работает как хорошая машина и не требует усилий менеджера. Но, насколько я понимаю, в этом все и дело.. Скучно владельцам. Они активные менеджеры, для них вся жизнь только в стартапах, по завершению же они скучают…»

  • Кейс: как просчитать риски регионального инвестиционного проекта photo


(0)
0,0
Дизлайк 0
ОТН 0
Лайк 0
Согласиться и закрыть
x Мы используем cookies для подсчета статистики посещений, персонализации рекламных объявлений, а также для сохранения пользовательских настроек функциональности сайта. Вы соглашаетесь с этим, используя сайт далее.