Как взять аренду жилья с последующим выкупом

Базовая информация
Дата размещения
79
0
0

Снимать квартиру и в то же время частично покупать ее до тех, пор пока она не станет собственностью — очень удобно. Так ли всё заманчиво, как кажется на первый взгляд? Мы поговорили с Николаем Овчинниковым, руководителем «Федерального бюро выкупа жилья»,

RegionalRealty.ru

Снимать квартиру и в то же время частично покупать ее до тех, пор пока она не станет собственностью — очень удобно. Так ли всё заманчиво, как кажется на первый взгляд? Мы поговорили с Николаем Овчинниковым, руководителем «Федерального бюро выкупа жилья», о плюсах и минусах такой сделки.


Что такое аренда с выкупом?

Аренда с выкупом позволяет продавать и покупать недвижимость с длительной беспроцентной рассрочкой. Этот процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ

Сделка почти не отличается от обычной аренды жилья, отсюда и такое название. Участие в процессе принимают 3 стороны: владелец недвижимости, покупатель-арендатор и профессиональный брокер — юрист, агентство или агент по недвижимости.

Как проходит сделка аренды с выкупом?

Владелец недвижимости и покупатель-арендатор подписывают договор на фиксированный срок. Отличие от обычного договора найма в том, что недвижимость становится собственностью арендатора, когда он выплатит всю стоимость. Арендатор каждый месяц платит деньги, часть которых уходит в счет покупки недвижимости. Получается, что он одновременно и арендует, и покупает жилье.   

Сделка не ограничена жесткими рамками, в каждом случае арендатор и продавец могут договориться, как им выгодно. Все зависит от пожеланий продавца и возможностей арендатора-покупателя. Поэтому в упрощенном виде купля-продажа жилья в аренду с выкупом представляет из себя последовательность из пяти не сложных, но весьма важных и ответственных шагов:

  1. Сначала нужно определить условия сделки. Продавец должен решить, на какой срок он готов заключить договор, посчитать итоговую цену недвижимости (она всегда выше рыночной), решить, будет ли брать первоначальный взнос.

Покупатель должен понять, сколько он может выделить на первоначальный взнос и сколько он сможет оплачивать каждый месяц или квартал.

  1. На этом этапе покупатель ищет недвижимость, а продавец — покупателя.

  2. Когда покупатель нашел жилье, и он, и продавец собирают пакет документов. Покупателю нужен только паспорт, а продавцу — тот же пакет документов, который нужен при обычной продаже недвижимости.

  3. Заключение договора.

  4. Исполнение договора.

Ключевыми являются 1-й и 4-й этап. Так как характер сделки договорной, то зачастую ни продавец, ни покупатель не знают, чего они действительно хотят. Успешность сделки зависит от того, насколько продуман и правильно составлен договор. Нужно учесть много нюансов, поэтому юриста надо выбирать профессионального.

Какая переплата при аренде с выкупом?

В финансовом плане механизм работает как рассрочка. В сделках действует прогрессивная система переплаты. Ежемесячный взнос считается так: итоговую стоимость жилья нужно разделить на срок договора (в месяцах).

Допустим, вы хотите взять квартиру, которая на рынке стоит 3 млн рублей:

  • При сделке на 1—2 года переплаты нет вообще, итоговая цена остается 3 млн рубле. Каждый месяц придётся платить 250—125 тыс. рублей.

  • Если брать на 2—5 лет то переплата будет 10% — 300 тыс. рублей. Квартира уже будет стоить 3,3 млн. В месяц будет уходить 125—55 тыс. рублей.

  • На 5—7 лет, переплата 15%, то есть 450 тыс. рублей. Итоговая цена за квартиру — 3,45 млн рублей. В месяц придется платить 55—41 тыс. рублей.

  • На 7—10 лет, переплата 20%, то есть 600 тыс. рублей, итоговая цена за квартиру —- 3,6 млн. Аренда составит 41—30 тыс. рублей в месяц.

10 лет — максимальный срок договора. Теоретически возможны сделки и на 15, и на 20 лет с большей переплатой. Но пока никому не хочется продавать квартиру 20 лет.

Кто может арендовать жилье с выкупом?

Любой желающий. Важно, чтобы он был платежеспособным на весь срок действия договора.  

Какие риски у покупателя и продавца при заключении договора?

Если договор изначально заключен без нарушений и на законных основаниях, то риск срыва сделки минимален. Шансов, что один «кинет» другого, нет.

Владелец недвижимости защищен, так как права собственности на недвижимость переходят к арендатору только после выплаты всей стоимости жилья, которая зафиксирована в договоре.  

Покупатель тоже защищен, потому что договор регистрируется в управлении «Росреестра» и находится под защитой государства. После регистрации продавец не вправе отказать в его исполнении. Итоговая сумма жилья и условия его использования также не изменятся на протяжении всего срока действия договора.

Сделка считается законной, если при ее осуществлении не было злоупотреблений. Если жилье юридически существует, если собственник распоряжается им на законных правах или с согласия совладельцев, если квартира продается одному лицу или группе соарендаторов, которые в курсе этого, то сделка законна.  

Если же продавец не собственник недвижимости и продает квартиру по поддельным документам или сразу нескольким людям, то это уже мошенничество и наказывается соответственно УК РФ.   

Почему аренда с выкупом не так популярна в России?

Потому что про неё знает мало профессионалов сферы недвижимости. Не нужно считать аренду с выкупом чем-то экзотическим. Подобные сделки (хотя их и мало) успешно заключаются в России уже 20 лет.  

Аренда с выкупом популярна в странах Западной Европы, а в Казахстане работает госпрограмма по обеспечению населения доступным жильем с помощью этого процесса.

Сегодня в России аренду с выкупом готовы предложить не более 1-2% риэлторов. Хотя у модели большие перспективы для них же самих, для грамотного заключения сделки нужны профессионалы.

Почему риэлторам стоит обратить внимание на аренду с выкупом?

Во-первых, это отличный вариант для продажи неликвидного жилья.

Во-вторых, появляется возможность получать 2 вида заработка: разовую комиссию за проведение сделки и ежемесячное вознаграждение за ее сопровождение. Так как аренда с выкупом рассчитана на долгое сотрудничество собственника жилья с покупателем-арендатором, нужно следить за ходом сделки. Риэлтор может принять на себя функции, схожие с деятельностью управляющей компании. Сумма небольшая в сравнении с комиссией за продажу, зато постоянная. То есть за одну сделку купли-продажи в аренду с выкупом можно получать стабильный доход 5—10 лет.  

Какие минусы у сделки аренды с выкупом?

Аренда с выкупом — пока нетипичная сделка для рынка, поэтому процесс не стандартизирован: нет типовых договоров, правоприменительной практики решения спорных вопросов. В процессе распространения сделки все это появится, а уровень детализации вырастет. С этим сталкивается любой новый инструмент, который выходит на рынок. Так было с долевым строительством, которое тоже начиналось с общих положений Гражданского кодекса. А сегодня все его нюансы четко регламентированы.

  • Как взять аренду жилья с последующим выкупом photo


(0)
0,0
Дизлайк 0
ОТН 0
Лайк 0

Лента новостей


15:00 Под Минском запустили гоночные трассы мирового уровня. Посмотрите, какой спорткомплекс построил «А-100 Девелопмент» за $13 млн
14:56 Пляжи в Алании. Недвижимость в Турции, Аланья. Пляж в Кестеле || RestProperty
13:46 Варианты для аренды в Сочи и их срок окупаемости. Планирую свою квартиру. / REPEY
12:54 Новости недвижимости Снос жилья без согласия собственников Перспективы ипотечной ставки. И другое..
12:49 Вынесли приговор бывшему главному архитектору Минска за получение взятки. Что решил суд?
12:27 В Беларуси больше не будут строить крупные районы вроде Каменной Горки
12:10 Суд огласил приговор бывшему главному архитектору Минска, у которого случился паралич в СИЗО
11:30 Банк «БелВЭБ» через аукцион продает новую «трешку» в Светлогорске. Стоимость – чуть ниже средней
10:59 КОВОРКИНГ C НУЛЯ ЗА 3 МЕСЯЦА?! Проект за 150 МЛН.₽ / НЕ КАРТОЧНЫЙ ДОМИК
10:25 Бани, школы, дома культуры. Какие еще здания в Брестской области можно купить за 27 рублей
10:00 Шедевр в чистом поле. Польский дом, похожий на землянку, получает награды за шикарные интерьеры
09:11 Под Москвой продают апартаменты площадью всего шесть «квадратов». Смотрите, как там внутри
08:23 Самое выгодное соотношение стоимости найма жилья к зарплате - в Гродно, Минск стал антилидером. Как обстоят дела на рынке аренды этой осенью
08:16 «Негде гулять». Жители Лошицы просят внести изменения в проект детального планирования микрорайона
08:02 «Есть нюансы». Когда заработает новая поликлиника в жилом комплексе «Лазурит»?
06:00 Томат весом 1,3 кг и самый необычный плод. Объявляем победителей конкурса «Мои помидоры»
05:39 Из 7 лотов проданы 3 единственным заявителям. Результаты аукциона по продаже участков в аренду в Смолевичском районе
05:23 The Marker: минюст планирует разрешить досрочный разрыв жильцами договоров об аренде жилья
05:01 "Стройку затянули на 8 месяцев". Принимаем в «Минск-Мире» квартиру в доме "Вальс", который все никак не могут ввести в эксплуатацию
04:59 В долгострое "Грушевского посада" в Минске продают оплаченные на 100% квартиры: по чем и на что рассчитывают продавцы

08:02 «Есть нюансы». Когда заработает новая поликлиника в жилом комплексе «Лазурит»?
10:00 Шедевр в чистом поле. Польский дом, похожий на землянку, получает награды за шикарные интерьеры
09:11 Под Москвой продают апартаменты площадью всего шесть «квадратов». Смотрите, как там внутри
08:23 Самое выгодное соотношение стоимости найма жилья к зарплате - в Гродно, Минск стал антилидером. Как обстоят дела на рынке аренды этой осенью
08:16 «Негде гулять». Жители Лошицы просят внести изменения в проект детального планирования микрорайона
06:00 Томат весом 1,3 кг и самый необычный плод. Объявляем победителей конкурса «Мои помидоры»
05:39 Из 7 лотов проданы 3 единственным заявителям. Результаты аукциона по продаже участков в аренду в Смолевичском районе
05:23 The Marker: минюст планирует разрешить досрочный разрыв жильцами договоров об аренде жилья
05:01 "Стройку затянули на 8 месяцев". Принимаем в «Минск-Мире» квартиру в доме "Вальс", который все никак не могут ввести в эксплуатацию
04:59 В долгострое "Грушевского посада" в Минске продают оплаченные на 100% квартиры: по чем и на что рассчитывают продавцы
15:00 Под Минском запустили гоночные трассы мирового уровня. Посмотрите, какой спорткомплекс построил «А-100 Девелопмент» за $13 млн
14:56 Пляжи в Алании. Недвижимость в Турции, Аланья. Пляж в Кестеле || RestProperty
13:46 Варианты для аренды в Сочи и их срок окупаемости. Планирую свою квартиру. / REPEY
12:54 Новости недвижимости Снос жилья без согласия собственников Перспективы ипотечной ставки. И другое..
12:49 Вынесли приговор бывшему главному архитектору Минска за получение взятки. Что решил суд?
12:27 В Беларуси больше не будут строить крупные районы вроде Каменной Горки
12:10 Суд огласил приговор бывшему главному архитектору Минска, у которого случился паралич в СИЗО
11:30 Банк «БелВЭБ» через аукцион продает новую «трешку» в Светлогорске. Стоимость – чуть ниже средней
10:59 КОВОРКИНГ C НУЛЯ ЗА 3 МЕСЯЦА?! Проект за 150 МЛН.₽ / НЕ КАРТОЧНЫЙ ДОМИК
10:25 Бани, школы, дома культуры. Какие еще здания в Брестской области можно купить за 27 рублей

15:00 Под Минском запустили гоночные трассы мирового уровня. Посмотрите, какой спорткомплекс построил «А-100 Девелопмент» за $13 млн
14:56 Пляжи в Алании. Недвижимость в Турции, Аланья. Пляж в Кестеле || RestProperty
13:46 Варианты для аренды в Сочи и их срок окупаемости. Планирую свою квартиру. / REPEY
12:54 Новости недвижимости Снос жилья без согласия собственников Перспективы ипотечной ставки. И другое..
12:49 Вынесли приговор бывшему главному архитектору Минска за получение взятки. Что решил суд?
12:27 В Беларуси больше не будут строить крупные районы вроде Каменной Горки
12:10 Суд огласил приговор бывшему главному архитектору Минска, у которого случился паралич в СИЗО
11:30 Банк «БелВЭБ» через аукцион продает новую «трешку» в Светлогорске. Стоимость – чуть ниже средней
10:59 КОВОРКИНГ C НУЛЯ ЗА 3 МЕСЯЦА?! Проект за 150 МЛН.₽ / НЕ КАРТОЧНЫЙ ДОМИК
10:25 Бани, школы, дома культуры. Какие еще здания в Брестской области можно купить за 27 рублей
10:00 Шедевр в чистом поле. Польский дом, похожий на землянку, получает награды за шикарные интерьеры
09:11 Под Москвой продают апартаменты площадью всего шесть «квадратов». Смотрите, как там внутри
08:23 Самое выгодное соотношение стоимости найма жилья к зарплате - в Гродно, Минск стал антилидером. Как обстоят дела на рынке аренды этой осенью
08:16 «Негде гулять». Жители Лошицы просят внести изменения в проект детального планирования микрорайона
08:02 «Есть нюансы». Когда заработает новая поликлиника в жилом комплексе «Лазурит»?
06:00 Томат весом 1,3 кг и самый необычный плод. Объявляем победителей конкурса «Мои помидоры»
05:39 Из 7 лотов проданы 3 единственным заявителям. Результаты аукциона по продаже участков в аренду в Смолевичском районе
05:23 The Marker: минюст планирует разрешить досрочный разрыв жильцами договоров об аренде жилья
05:01 "Стройку затянули на 8 месяцев". Принимаем в «Минск-Мире» квартиру в доме "Вальс", который все никак не могут ввести в эксплуатацию
04:59 В долгострое "Грушевского посада" в Минске продают оплаченные на 100% квартиры: по чем и на что рассчитывают продавцы
Согласиться и закрыть
x Мы используем cookies для подсчета статистики посещений, персонализации рекламных объявлений, а также для сохранения пользовательских настроек функциональности сайта. Вы соглашаетесь с этим, используя сайт далее.